Origine et contexte de la loi Le Meur
Pourquoi une nouvelle loi ?
Depuis l'essor des plateformes numériques de location courte durée, plusieurs problèmes ont émergé :
Tensions sur le parc locatif résidentiel : Dans les zones tendues, un grand nombre de logements sont transformés en meublés touristiques, réduisant l'offre pour les résidents permanents.
Augmentation des prix de l'immobilier : La demande croissante pour des locations touristiques a contribué à faire grimper les prix, rendant l'accès au logement plus difficile pour les habitants locaux.
Abus réglementaires : De nombreux propriétaires ne respectaient pas les règles existantes, comme les plafonds de durée ou les déclarations obligatoires.
Les dates clés de la loi
Mai 2024 : Dépôt de la proposition au Sénat par la députée Enora Le Meur.
Juin 2024 : Adoption initiale par l'Assemblée nationale.
Novembre 2024 : Approbation finale après une commission mixte paritaire entre le Sénat et l’Assemblée nationale.
Les objectifs de la loi Le Meur
Cette loi s'inscrit dans une volonté de régulation stricte pour atteindre plusieurs objectifs :
Réduire la pression immobilière dans les zones tendues.
Responsabiliser les acteurs (propriétaires, plateformes, et conciergeries).
Améliorer la transparence sur les locations saisonnières grâce à une meilleure traçabilité.
Promouvoir des logements plus respectueux de l’environnement.
Pour les rapporteurs du texte, les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, députés du Finistère et des Pyrénées-Atlantiques, le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. Dans les zones les plus tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus vivre sur le lieu de leur travail, et des entreprises déménagent par manque de logements pour leurs salariés. D'autres travailleurs sont contraints de dormir dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur location à des vacanciers. Des locataires, en règle, sont exclus de leurs logements pour qu'ils soient transformés en meublés de tourisme. Des familles ne sont plus en capacité de vivre dans le lieu où ils ont grandi en raison de la spéculation immobilière. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement.
Mesures phares de la loi Le Meur
Limitation des durées de location
La loi offre aux collectivités locales la possibilité de réduire le nombre de jours autorisés pour les résidences principales, passant de 120 à 90 jours par an dans certaines zones tendues. Cette mesure vise à limiter l’impact des locations touristiques sur la disponibilité des logements permanents.
Renforcement des exigences énergétiques
Les diagnostics de performance énergétique (DPE) deviennent obligatoires pour les meublés touristiques :
Dès la promulgation, un DPE minimal de classe E est requis pour les nouvelles demandes de changement d’usage.
D’ici 2034, tous les meublés touristiques devront respecter un seuil minimum de classe D.
Sanctions plus sévères
Les amendes pour non-respect des règles sont doublées :
Jusqu’à 100 000 euros pour transformation illégale d’un logement en meublé touristique.
Les conciergeries et plateformes peuvent également être sanctionnées si elles gèrent ou diffusent des annonces non conformes.
Enregistrement obligatoire
Dès janvier 2026, tous les logements proposés en location saisonnière doivent être enregistrés via un téléservice. Cela permet aux autorités locales de surveiller efficacement le marché.
Fiscalité harmonisée
La loi réduit les abattements fiscaux pour les meublés de tourisme non classés :
30 % d’abattement fiscal avec un plafond de 15 000 euros/an.
Les logements classés conservent un abattement de 50 %, avec un plafond relevé à 77 700 euros/an.
Cette proposition de loi transpartisane vient encadrer les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent : fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés... Il s'agit d'apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires, de la Bretagne au Sud-Ouest, du littoral à la montagne.
Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourra
une amende administrative de 5 000 euros maximum.
Impact sur les conciergeries
Les conciergeries, acteurs clés du marché des locations saisonnières, sont directement impactées par ces nouvelles règles.
Responsabilité accrue
Les conciergeries deviennent coresponsables de la conformité des logements qu’elles gèrent. Elles doivent vérifier :
L’enregistrement du bien.
Le respect des plafonds de nuitées.
La conformité énergétique des logements.
Charge administrative supplémentaire
Les conciergeries devront s’adapter en proposant des services de gestion documentaire pour aider les propriétaires à respecter les nouvelles obligations légales.
Réduction potentielle de la clientèle
Avec des restrictions plus strictes et des sanctions élevées, certains propriétaires pourraient décider d’arrêter leurs locations saisonnières, réduisant ainsi la demande pour les services de conciergerie.
Opportunités commerciales
Ces défis créent également des opportunités : les conciergeries peuvent se positionner comme des experts en conformité réglementaire, attirant les propriétaires souhaitant déléguer la gestion administrative et légale.
Implications pour le marché touristique
Pour les propriétaires :
Besoin d'investissements financiers pour respecter les nouvelles exigences énergétiques.
Perte potentielle de revenus avec la réduction des plafonds de location dans certaines zones.
Pour les collectivités locales :
Davantage de pouvoir pour contrôler les effets des locations touristiques sur leur marché immobilier.
Une meilleure visibilité grâce à l’enregistrement des logements.
Pour les plateformes :
Obligation de collaborer avec les autorités locales pour transmettre les données sur les locations actives.
